[2015-06-16 01:26] 工商時報 葉凌棋

房地合一稅從議題開啟的眾聲喧嘩，到立法通過的同心齊力，短短一年時間就完成了劃時代的改革工程，顯見主管機關推動之積極，以及社會期盼之殷切。

房地合一稅有六大重點：以不動產交易實際獲利課稅、短期交易課以重稅、自住房屋400萬免稅優惠、日出時間設在明年元旦、奢侈稅同步退場、非居住本國之個人課以重稅。除了課稅方式更為合理之外，短期投機、陸外資的高稅率，可禁絕過多的預期心理，早日引導市場回歸自住、自用、置產的健康正途上。稅改告一段落，我們應該從推動制度變革的結構變化，去建立新的市場視野。

房地合一啟動前的未來半年，將是最後的輕稅黃金購屋期。因為對於消費者來說，適用房地分離就等於未來賣屋可以節省相對數倍的稅額，而且還不用顧慮房地合一稅對自用住宅較嚴格的限縮，同時也能適用重購退稅的優惠。不但輕稅，加上處置資產的靈活度也高，勢必吸引買方進場。再加上這些自住、置產買方持有時間本來就很長，動輒10年、8年以上，早就跳脫短期房價盤整的罣礙，反而會積極把握現在最好的議價進場機會，成為未來中長期房市穩定力量的來源。

最後的輕稅購屋誘因將召喚從奢侈稅、實價登錄、囤房稅以來，遲疑遞延的買方進場購屋。所以不僅僅是今年上半年的觀望買方會回籠，前年、去年的觀望買方也都會歸隊，甚至連明、後年才計畫進場的買方，都會趕著在今年底以前進場，因此成交量回升可期。建議有售屋需求的屋主，應該掌握這波回春的買氣，及早降價出手、獲利了結。

而預期在下半年買盤回溫潮確立後，抗跌保值、省稅的產品將成為這波購屋潮的主流。而能適用房地分離舊制，且同步考量囤房稅的負擔之下，房屋評定現值較低的中古屋，節稅效果最佳，而且還有價格優惠、產品選擇多元等優勢作為後盾，穩居主流產品，優先性勝過預售屋、新成屋。

進一步分析預售及新屋市場，建商在房地合一上路後，過去出售土地只課土增稅，但未來要加課17%的財產交易所得稅，等於稅負倍增，經營風險擴大，再加上市場買氣不振，價格難漲，恐怕只有降低土地成本一途，因此，隨著新成屋、預售市場逐漸歸於平淡，土地市場的需求量、需求價格雙降，預期土地成交價格將出現修正。

其次，雖然房市調控不輟，房價持續盤整，但全球低利、資金充沛，仍是不爭的事實。既然房市交易的獲利的誘因褪色，則資金配置在長期布局、著眼於穩定租金回報率的商用產品的交易，預期交易將會增溫。無論是節稅效果佳、租金回報豐厚的店面市場，或是有政策、內需撐腰的商辦、旅館，獲得青睞的機會大增。

正值市場價量調整週期，又站在制度的分水嶺上，開闊、理性的經營視野，以及準確、迅速的專業資訊提供，是協助消費者突破盲點，進行市場判斷的基礎。有買賣屋需求的消費者，都應該拋棄之前保守、封閉的態度，重新評估、積極參與這次難得的輕稅黃金購屋期，優化資產品質，提早圓夢。